作者：刘一琳律师

近年来，受经济下行、政策调控及企业自身经营管理不善、资金断裂等因素影响，越来越多的房地产企业走向破产边缘。而在破产程序中，如何定位公寓购房者的受偿顺位、保护其合法权益，是目前亟待解决的问题。

以笔者团队作为管理人办理的某房企破产案件为例：该企业因经营不善导致资不抵债，现已进入破产重整程序，其所开发建设的某房产项目因缺乏资金陷入烂尾，在破产程序中涉及到上千位购房人债权人。就该房产项目的土地性质来说，所设计修建的11栋建筑物均为商业用途，主要使用类型全部为公寓或商铺，且目前大多数房屋都为已出售甚至已交付状态，债权人主要诉求均为交付房屋并办理不动产权证书。此种情形下，需要更加审慎考虑公寓型商品房的商业、居住、投资等综合属性，关注公寓购房者的生存权益保障，以更好实现在破产程序中维护民生和社会稳定、化解矛盾纠纷的核心目标。因此，从保护公寓购买者生存权益以及最大程度通过破产程序化解社会矛盾的角度出发，在符合一定条件的情形下，笔者认为应当参照“消费者购房户”的有关规定，赋予公寓购买者在破产程序中的优先受偿权保护。

一、消费者购房户在破产程序中的优先受偿权

（一）法理依据

从法律层面上看，目前我国法律尚未直接赋予购房人优先受偿的权利。房地产企业进入破产程序时，商品房消费者能够先于建设工程承包人、银行抵押权人享有优先权，是在最高人民法院的相关“批复”逐步显现出来，并暗含于《执行、复议若干问题司法解释》等条文精神之中的：

2002年发布的《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》（现已失效）从保护弱势群体的角度出发，以生存权高于其他权利为理论依据，实际明确了“已经支付全部或大部分房款的买受人权利＞承包人的优先受偿权＞抵押权＞其他一般债权”的清偿顺序。

2014年，最高人民法院针对山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案件，作出（2014）执他字第23、24号答复，再次确认了购房人“交付房屋+退还购房款”的双重优先权，同时强调了破产案件中同样应适用优先保护商品房买受人权利的观点。

2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）赋予了符合一定条件的商品房买受人排除强制执行的民事权益，实际赋予了商品房购买者较其他债权人甚至抵押权人优先受偿的权利。其强调的“商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求，则体现了保护消费者的生存权与居住权的立法初衷和价值导向。

2023年，最高人民法院最新发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）再次明确，商品房消费者的具体特征是“以居住为目的”购买房屋，延续了保护消费者生存权和居住权的立法精神。

（二）现实依据和要求

从破产程序中看，若购房人支付全部或大部分购房款后仍无法取得房屋，实际上将使得房地产开发企业同时享有了房屋价值和购房款的双重利益。此种情况下，如果购房人只能与其他类型债权人处于同一顺位受偿，无异于用购房人的购房款帮助破产企业偿还其他债务，对购房人而言是极不公平的，也不符合破产程序平衡债权人利益的价值目标。因此，尽管在法律层面尚未直接赋予购房人优先受偿的权利，且现实中购房人利益得以优先保护的主要依据仅来源于上述司法解释的侧面规定，但结合优先权的法理依据及设立目的在于突破债权平等原则、实现实质公平、保护相对弱者的合法权益、解决社会问题稳定社会秩序的精神，破产案件办理的司法实践中普遍认为，在破产程序中参照或适用上述规定，是保护购房人利益的必要手段，能够更加有利于化解群体矛盾，推动项目进展。这种共识和操作方式也符合现阶段社会利益和经济发展需要，契合优先权制度追求的价值目标。

二、对“商品房购房户”不应当作僵化理解

从价值目的看，赋予购房人优先受偿权是基于“生存性权益优先于经营性权益”的考虑，旨在通过保障购房人的居住权利，从而实现保障其生存权利的价值目的。可以说，生存权理论是购房户享有优先受偿权的出发点和重要理论依据。因此在实践中，对于具有一定商业属性的房产购买者是否也能同样取得基于“生存权理论”的优先受偿权，仍然存在较大的争议。

（一）公寓购房者属于“消费者”范畴

与“住宅”并存的“公寓”，是我国经济形势、生活方式和房产政策变化下的时代产物。近年来，随着城镇化的深入发展，各大主要城市迁入人口数量已经普遍呈几何式上涨，各地商品房价格不断提升。而较普通住宅来说，城市中的公寓型商品房更具性价比：地理上，公寓一般处于城市核心区域，交通便利；价格上，公寓房价普遍较住宅型商品房更低；功能上，公寓的户型更浓缩、简约，同时又能满足居住需求。因此，随着国民经济水平的发展和消费领域的扩大，对“消费者”概念的理解亦不应局限于传统观念，在人口激增、住房需求不断上涨，而房价稳居不下的情况下，“公寓类住房”逐渐成为许多年轻购房者过渡性购房的首选，已经拥有较大数量的消费群体，这部分购房人本身即具有“消费者”的特质。在此种背景下，尤其在破产程序中，不宜简单以其具有商业属性就否认其消费性质，从而进一步否定该部分购房者在破产程序中的优先受偿权。

（二）部分公寓类住房本身即具备“居住功能”

虽然公寓型商品房较普通的住宅类商品房多了一层“商业性质”，但其本质上依然可以作为商品房的一种。在使用性质上，公寓大致可分为三类：70年产权的纯居住型公寓、40年或50年产权具有商住两用或纯商业性质的综合性公寓、酒店式纯商业公寓。其中，拥有70年产权的纯居住型公寓在功能层面与住宅相比，可以说基本没有区别，简单粗暴地以“公寓”这一称谓而否认其消费者的优先权，明显不妥。而对于具有商业性质的商住两用公寓，不可否认的是，实践中许多经济能力一般的购房人群是将小户型公寓作为其在城市居住的过渡性用房，其看中的也是公寓能够满足自身生存需要的居住功能，而非其“增值”“投资”属性。如果购房者购买的该类具有商业性质的公寓确系用于居住，那么简单以该类公寓商业性质来否认其居住功能，显然也存在剥夺该部分购房者生存权和居住权的不合理性。

（三）肯定公寓的居住功能符合现实需要

通过各地的相关政策也能体现出“公寓”的居住属性具有普遍性，符合现实需要。比如：《国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》规定，对于商务类公寓用以出租的，可以改按民用电价进行收费。深圳市发改委也就该问题进行落实，规定对于商务类公寓用于居民家庭住宅居住的，可以申请按居民生活用电价格收取电费，相关单位应当做好房屋用途核查，对于确认是居民居住的，在30天内予以办妥。该些规定充分说明了公寓作为居民生存居所的客观存在以及具有生活属性的普遍性，赋予该部分公寓购房户优先受偿权既有其内在法理依据，又有外在现实需要，因此将其纳入商品房购房者优先受偿权的主体范围予以保护并无不当。

三、优先保护公寓购房户的权利更加符合案件的现实情况

具体到笔者团队办理的破产案件来看，该案的特殊性在于，所涉及的购房者均为公寓购房户和商铺购房户。如果简单通过“公寓”和“住宅”来区分商品房消费者身份，并且认同排除公寓购房者的优先受偿权，则该案中上千户购房类债权人的权益全部都无法得到保障，显然无助于案件的推进和问题的化解，甚至可能加深社会矛盾，更不符合“保交楼、稳民生”的政策精神。

从案件中公寓购房者的特征来看：首先，在目前的购房政策下，具有商业属性的公寓往往首付比例要求更高，付款方式更严格，因此相较于普通商品房购买者，公寓购买者可能面临着更大的经济压力。尤其该案中，绝大部分购房人采取的是一次性付款，在开放商破产时，该部分购房者的损失显然更大。其次，同普通商品房的购买者一样，公寓购房者相较于开发商等经营者而言，无论在信息获取还是风险预测方面本就处于更为弱势的地位。如果将公寓购房者排除在优先受偿的范畴之外，相当于从实质上削弱了其本应获得的公平清偿机会。因此，出于对外在现实因素的考量，管理人认为应当给予公寓购房者倾斜保护，赋予其优先受偿权。

而从案件的整体推进上看：案涉项目目前尚未建设完工，资金缺口近2亿元，引入新的投资方是解决企业现状的最优解。考虑到该项目本身具有较强的地理位置优势，对于引入新的投资方来说，优先保护现有公寓购房户的权利可以稳定保障项目常驻人流，提高项目潜在的消费力，对于其继续销售房屋以及招商入驻均可以起到有利帮助，从而加快推动重整程序进展。

综上所述，公寓型商品房具有的商业性质，导致公寓型购房户债权在破产程序中的清偿顺位在实践中存在更多不确定性。就本文所涉案件而言，为了在破产重整中更好地保障弱势群体生存权益，笔者认为，只要公寓购买者是基于“居住目的”而购买公寓，就可以纳入优先受偿权保护范畴，这一方面符合国家当前“保交楼、稳民生”的工作指引，另一方面也更加有利于平稳推动案件的重整工作，降低产生民生及维稳问题的可能。

刘一琳律师

四川恒和信律师事务所专职律师业务领域：企业破产清算、重整

相关参考：

1.《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

2.最高人民法院（2014）执他字第23、24号答复：

基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”“与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：

第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 4.《全国法院民商事审判工作会议纪要》：

第一百二十五条：【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

 5.《关于商品房消费者权利保护问题的批复》：

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。