■ 陈薇律师
四川恒和信律师事务所合伙人
近期，我所陈薇律师受邀参加成都市广播电视台新闻频率（FM99.8）《998法治大讲堂》 普法节目录制，就“租客维权以及房屋租赁合同”等相关内容进行了分享。《998法治大讲堂》视频直播在成都市司法局、成都广播网网站同步进行。
找租赁公司签租房合同，“二房东”在收取网贷形式获得的租金后跑路，业主未收到租金，网贷公司疯狂催还款？租房客该怎么办！
案情回顾
小赵是大学毕业后入职了一家IT公司，由于家里和公司之间距离太远，每天过长的通勤时间以及拥挤的早晚高峰搞得小赵心力交瘁。在又一个因为早高峰坐地铁而被挤掉早餐的上午，小赵发誓要在公司附近租间房。于是，小赵急匆匆地在租房软件上浏览房源情况，结合租金和地段，很快便看上了一个单间。
A公司员工吴某：我们这套房源可是很抢手的，你看看这地段，这租金，打着灯笼都找不到啦。
小赵：是离我单位挺近的，要是不近，我也没必要出来租房。
A公司员工吴某：我说赵哥，这房子这个价可真是值了啊，您看看这装修，一看就是新的。跟我们公司签合同，您可真赚了。
小赵：这房间是怎么收费的呀？
A公司员工吴某：一个月租金500元，但是押一付六呢。
小赵：这一个月租金是挺便宜的，但是一次性要给六个月租金，这也太难了吧，吴哥，我也就刚刚工作没多久，再说了你看看这屋子，我也就只租这么一小间，可你的一套房子，拆成了5、6个单间往外租，客厅都变成房间了，这也不太合适吧。
A公司员工吴某：嗨，看在你也刚工作的份上，这样，我给你出个主意。
小赵：怎么说？
A公司员工吴某：我们公司啊，和这个B小贷公司之间有一个合作，您看看你在这个B小贷公司上申请一下贷款，就可以通过按月还贷的方式一月一付租金，别担心利息，我们A公司和B小贷公司合作很久了，针对你这种情况，B小贷公司的利息会是很低很低。
小赵：这样不会有问题吧？
A公司员工吴某：别担心，我们这种合作模式已经很成熟，你放100个心啊！
小赵：好吧，那谢谢吴哥了。
于是，小赵与A公司签订了房屋租赁合同，又稀里糊涂地在B小贷公司上办理了贷款，过上了按月支付“租金”的生活。虽然这套房间里还有其他的陌生租户，偶尔生活受点小影响，但和挤早晚高峰比，这点小问题小赵一点都不在乎。正当小赵在享受不再为通勤而烦恼的生活中，三个月后，一个男人的敲门打破了小赵的平静生活。
小赵：谁啊，周末大早上的扰人清梦。
老王：是你租了我的房子吧，为什么不给租金！你想白住是不是？我告诉你，世界上没有这么好的事情！
小赵：我怎么就白住你的房子了，我可是按月给了租金的！再说了，大叔你谁呀，一大早的就在这里吵吵嚷嚷的。
老王：我是这房子的业主！你给我让开，我看看我的房子到底被你们住成什么样子了！哎呀！我的客厅！我的书房！天呐
小赵：大叔！大叔！你没事吧！快来帮忙啊！
老王突如其来的晕倒将小赵吓了一大跳，他赶忙呼唤其他租客出来帮忙。
老王在椅子上坐了一会，等血压平稳后，才恢复了理智，才和小赵、其他几名租户把事情理清。原来老王真的是这套房子的业主，他在获得这套毛坯房后，因为不着急入住，就把房子租给了A公司，A公司将这套房源简单装修了一下后，将原有的格局彻底改变，就转手出租给了小赵等人。然而老王在收到两个月的租金后，就一直被A公司拖欠租金，老王使出千方百计都没法联系上A公司，心急如焚的老王这才急吼吼地来到了这里，想看看情况。
老王：我的房子，我的房子……怎么就成这样了……
小赵：王大叔……
老王：不行不行，你们得搬出去，这房子是我的，租金又没交给我，你们必须搬出去。
小赵：王大叔，这租金我可是一分不少给的，押金我也给了，您这就让我搬出去，不太合适吧。
老王：我不管，你的租金和押金又不是我收的，但这房子是我的，我的房子，我说了算！
由于老王和小赵之间都无法联系上A公司，老王要求小赵立刻搬走，而小赵却觉得自己按时缴纳了租金和押金，有权利在这里继续居住，双方僵持不下，绝望的小赵选择了向律师求助。小赵在咨询律师后，向人民法院提起了诉讼。在案件审判阶段，小赵发现，和他有同样遭遇的租户不在少数，大部分租客均选择了将A公司诉至法院。最后人民法院判决，A公司需要将已收的租金全部退还给租客。
律师解读
一、A公司在承租房产后，对房屋进行了改造，将原本套三的格局改装成了套五，该行为是否属于违约？是否可能导致其原本有效的转租行为变为无效？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。民法典第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
如果A公司与老王签订的租赁合同明确了A公司不能够擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，则A公司将原本的套三改为套五的行为就属于违约，应当对老王承担违约责任。
如果A公司对房屋的改建行为已经达到了擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的程度，在老王要求的合理期限内仍不予恢复原状的，老王有权解除双方之间的租赁合同。租赁合同一旦解除后，A公司就失去了可以处分该房源的依据，此时，A公司与小赵之间的《转租合同》就会因此无效。
二、A公司在承租后将房屋由套三改建成了套五，并将这五个小套间分别租给了5个陌生人，这一类行为是否构成群租？
把毛坯房子分割成一个个独立的房间，再简单装饰装潢一下，然后以便宜价格把房子出租给很多人。
本案中，A公司的行为当然构成群租。群租带来的危险很多，例如，群租房大多设置大量的家用电器和插线板，线路杂乱，存在很大的安全隐患；几户人家共用一个煤气灶做饭，煤气罐使用频繁，使用人员繁杂，始终处于无人检查维护的状态，极易导致煤气泄漏引起爆炸、火灾等；对于通过分隔改变原有房屋格局，好让更多人入住的群租房，房子原本的构造被破坏，承重墙难以承受墙体重量，就容易发生倒塌事件。在群租房内，人员频繁进出群租房，导致安全系数大大降低，而犯罪的隐秘性较高，这也使得群租房成了天然的犯罪温床，盗窃、吸毒、卖淫嫖娼，在群租房的小单间内发生的犯罪行为防不胜防。
现阶段，各地均存在着禁止群租、打击群租乱象的政策。在上海从2023年2月1日起，《上海市住房租赁条例》正式实施，通过立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。
三、A公司与B小贷公司之间的合作到底是什么？对业主和租客有影响吗？
简单来说，A公司与B小贷公司之间的合作是一种常见的“租赁贷”。简单地说，就是租房公司把房子租给租客，租客向小贷公司申请租赁贷款，小贷公司一次性把租金支付给出租房公司，租客再按月偿还小贷公司贷款的模式，更有甚者连押金都可以申请贷款。
在这种模式下，租房公司从一开始就为业主和租客埋下隐患，租房公司依据和业主签订的租赁合同按月支付业主租金，但是租客租赁该房产，由于租赁贷的介入却是一次性贷款支付了租赁期内的全部租金。这种合作模式下，业主，租客都是受害者，只有二房东公司们靠着收取到了大量流动资金后运作其他事情。
四、业主提前收回房屋的，租户怎么办？
若在合同期内，业主没有正当理由，无理强行要求提前收回房屋的，租户有权予以拒绝。
尽管业主的合同相对方并非租户而是房屋租赁公司，对于房屋租赁公司而言，业主提前收回房屋的行为属于违约，而作为违约方的房东，如果坚持要求收回房子，应按实际损失原则，先向房屋租赁公司承担赔偿损失的责任后，再由房屋租赁公司向租户承担赔偿损失的责任。
如果业主拒不赔偿，并且采取强硬手段驱逐租户搬离，这时租户可以报警。若业主的行为对租户造成了损失，租户可以到法院起诉要求赔偿。追究业主相应的法律责任。
五、租户在租房的时候，需要注意哪些问题呢？
首先是要核实合同相对方的身份。如果合同相对方是个人业主，建议核实对方的房产证；如果合同相对方是房屋租赁公司，则建议核实对方与个人业主签订的房屋租赁合同，判断对方的转租行为是否有效，可以结合一些公示系统，查询房屋租赁公司的基本情况，对其运营模式起到一个基本的了解。
其次是要确定租金的支付方式。像本案小赵这样，通过小贷公司贷款方式支付租金，但按月归还贷款的形式当然是不可取的，这存在相当大的风险。
再次就是要核实同租人员的身份，尽量不参与群租，保障个人的安全。
最后，遇到此类情况，可以尽快向律师咨询，并及时提起诉讼，或采取向公安机关报案的方式，尽快采取维权措施，尽量减少自身损失。
