稿件来源：华西社区传媒
本文作者：华西社区传媒记者郝淑霞
“共促消费公平”，是2022年全国消协组织消费维权年主题。
3月9日，成都市消协公布了2021年成都市消协组织受理投诉情况，其中，在上半年公布的数据中显示，房屋建材类投诉量577件，占比6.12%。
在2022年“3·15国际消费者权益日”来临之际，华西社区传媒联合四川恒和信律师事务所就买房交易中出现的较为突出的维权问题进行梳理，并从专业的法律角度权威解答，让更多的购房者了解购房中会遇到的问题，从而更好地保障自身合法权益。
一、签署认购协议后购房定金还能退还吗？
案例回放
张某、冉某夫妻于2020年1月4日认购了位于天府新区视高镇某楼盘2003号房屋。当日，张、冉二人与开发商签署了《商品房认购协议书》，约定二人支付购房定金30000元，且应于2020年1月12日前携带《认购协议》、定金收据、身份证及有关资料到售楼部与开发商签署商品房买卖合同。如逾期未签署，开发商有权另行处置认购房屋，且不予退还定金。当日，二人缴纳定金30000元，开发商出具了收据。
2020年1月11日，张、冉二人前往售楼部，彼时才了解到房屋买卖合同的详细内容，二人针对合同中房屋交付、产权证办理时间、违约责任比例、按揭贷款的征信事项等问题均提出了异议，并希望另行签署补充协议，但开发商未同意。因双方未能协商一致，张、冉二人提起诉讼，要求解除认购协议，退还3万元定金。除认购协议、定金支付凭证及收据外，张、冉二人还提供了其与开发商销售顾问王某的微信聊天记录及现场谈话录音，以证明在2020年1月12日前，双方就买卖合同内容多次进行了磋商，但未能达成一致。
在线律师：张德平、闵太全
案例分析：本案例系商品房预约合同纠纷，开发商与认购人签署了认购协议，约定了认购房屋房号、面积、认购金额、认购定金等内容。但认购协议并未约定交房时间、违约责任、产权证书办理等内容，有待签署正式的商品房买卖合同时进行约定。
虽然商品房买卖合同系由行政部门制定的标准合同范本，按照行业习惯，如对制式条款进行改动将会影响备案，但不影响双方就认购协议已经约定的条款（如房号、面积、金额等）之外的其他内容进行磋商，并可就相关内容签署补充协议。最终，法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等规定，依法支持了认购人退还定金的诉请。
律师提醒：《认购协议》签署后，并不意味着买卖合同的所有条款内容都已固定，认购人仍然有权就买卖合同中认购协议约定之外的条款提出协商。以及在签署认购协议并缴纳定金后，如果不想购房，也并不意味着定金就一定会被开发商没收。重点要保留好提出协商的证据（如微信聊天记录、通话记录、现场谈判录音录像等）。
二、为何交了定金未“定”房？
案例回放
2021年8月21日，购房人小李在看了某楼盘房屋后，与开发商公司签订了商品房认购书，小李在签订认购书的当天支付了定金5万元。但是到了2021年8月27日，小李再次到该公司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，却被售楼部告知该套房屋已被其他购房者买走。
在确定无法购得心仪的房屋后，该公司又与小李签订退款协议，约定该公司退还5万元定金，但该公司又以定金退还需走公司审批程序为由，迟迟未退还。
在线律师：马思铭
案例分析：1.商品房认购书属于《民法典》所规定的“预约合同”，任何一方在预约合同生效后拒不签订正式的商品房买卖合同，应承担违约责任。2.定金合同属于实践性合同，自购房者交付定金之日起生效；立约定金作为双方签订房屋买卖合同的担保，不仅约束买方，也约束卖方，如后者拒不签订正式的房屋买卖合同，则应双倍返还定金。
律师提醒：本案例中的认购方未要求开发商公司双倍返还定金（10万元），而与开发商公司签订退款协议，约定开发商公司仅退还5万元定金，其实是认购方对其权利的部分放弃。尽管退款协议没有明确约定退款时间，开发商公司作为违约方，也应及时返还定金，这也是民法诚实信用原则的题中之义。房屋买卖预约合同、房屋买卖合同违约情况屡见不鲜，建议购房者在签订合同前通过不同渠道了解开发商的资信情况。
三、业主收房应该怎么做？
案例回放
成都市某小区业主与开发商签订《商品房买卖预售合同》，约定房屋交付时间为2019年7月30日，交付标准为精装交付。此后，双方又签订《补充协议》，约定交房时间顺延至2020年1月25日，而开发商通知收房的时间实际为2020年3月5日。待业主办理完收房相关手续后，才发现开发商所交付的房屋存在天然气无法开通的情形。因此，业主方认为开发商故意隐瞒天然气管道缺陷，使其在房屋无法正常居住、使用的情况下进行了收房，开发商应当立即整改。同时，业主方要求开发商对逾期交付承担违约责任，并赔偿天然气问题给业主造成的损失。
而开发商认为，该楼盘已经通过了竣工验收备案，具备了法定的交付条件，且《商品房买卖预售合同》已经明确约定了“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的，业主方不得以此拒收房屋，并允许开发商在90个工作日内完成整改。”因此，业主方不得以天然气问题拒收房屋，开发商也无需承担违约金。
在线律师：杜兴
案例分析：该案例为《商品房买卖预售合同》纠纷，除了存在常见的逾期交房情形外，其典型意义更多是在于，当《商品房买卖预售合同》中已经明确约定了购房人不得以某个基础设施存在问题为由拒绝收房，而交付时又确实存在该问题，导致业主对房屋的使用受到实质性限制时，业主的权益能否得到较好的保障？
首先，一般来说，《商品房买卖预售合同》都是开发商提前准备好的格式合同，而其中的“不得以……为由拒绝收房”的约定，因为属于“不合理地免除、减轻了开发商的责任，加重了购房人责任、限制了购房人主要权利”的程度，所以根据《民法典》的规定，此类条款的约定可能无效。
同时，案例中的业主购买的房屋属于精装房，可以按照市场交易习惯理解为“可拎包入住”的装修标准，开发商在没有告知的情况下要求业主验收不具备通气条件的房屋，存在重大过错，这也是该案例中业主最终获赔的一个重要原因。
律师提醒：对于合同本身，要重点关注付款、交付、过户、延期履行及违约责任五个部分的具体约定，这些约定属于房屋买卖中的关键组成，买方应当清楚地知晓并理解其内容，避免相关条款减免了出卖人的责任；其次，收房时建议委托专门的第三方验房机构进行检测并提供验房报告，并要求开发商根据验房报告所列问题进行整改，整改完毕以后再进行收房，以避免使用中发现房屋存在重大问题而导致的维权困难；第三，在验房过程中发现的问题可通过全程录像等手段进行及时的取证，最好在开发商工作人在场的情况下进行，以证明这些房屋问题是交付时就存在的，避免开发商以业主二次损坏为由推诿整改责任。
四、“买错房”究竟谁之错？
案例回放
买方人王某委托房产中介寻找房源购买二手房，在中介的居间服务下，中介方、买方王某与卖方李某签订了宏达小区305号房《二手房居间三方协议》，三方配合完成了房屋过户交易。但买方王某在最后收房时发现所买房屋是交易房屋隔壁的房屋，因此买方王某拒绝收房。
卖家称，自己的房屋看房时门牌号是306号房，房产证上地址号是305，三方合同签订约定购买是按照房产证上305号签订的，后在中介的协助下，卖方老房产证地址305变更成了新房产证地址306，后双方交易在房管局过户交易合同的房屋地址也变更成了306号。卖方不知买方看中的是隔壁房屋，中介在完全不了解卖方房产信息情况下就向买方推销，“买错房”的责任完全在中介方。
在线律师：庄晓伟
案例分析：本案例是一起消费者在房屋中介公司信息误导情形下“买错房”的典型案例。根据《民法典》《消费者权益保护法》等法律规定，消费者具有知情权，居间方具有报告义务，房屋中介作为专业的服务机构，在房屋交易过程中有义务核实房产和买卖双方的基本信息并如实告知委托人，确保交易信息、流程透明，尽力促使交易合同顺利完成。
律师提醒：普通消费者需要充分意识到，二手房交易涉及标的物金额大、交易流程复杂、时间长，交易过程中很容易出现产权信息不清晰、政策变化等因素导致交易出现履约困难或者交易失败。消费者在权益受到损害时，应通过法律手段维护合法权益，避免或者减小损失。
