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今日推送2024年度获奖文书——陈薇律师、邱鑫锐律师、谭旭律师《关于应当驳回案外人提起保全复议申请的法律意见书》。

案情简介

B公司对其关联公司C公司欠付A公司的工程款等承担连带责任保证，因债务人C公司到期未能清偿对A公司的债务，因此A公司起诉至法院要求B公司承担连带责任保证，诉讼期间A公司申请财产保全查封了B公司名下车位等资产。此后案外人D公司向人民法院提交了执行异议申请，主张其在车位被法院查封之前已购买了车位，因此申请解除对案涉车位的查封。

诉争焦点

D公司能否排除A公司对车位的查封。

裁判结果

驳回D公司的异议请求。

关于《保全裁定复议申请书》的意见

四川省**市人民法院：

原告A公司与被告B公司、XX公司、XX公司保证合同纠纷一案【案号：(2024)川 XXXX 民初XXXX号】，贵院受理立案后根据原告A公司的申请对被告B公司名下的车位进行了查封。2024年8月14日，案外人D公司向贵院提交《保全裁定复议申请书》，要求解除贵院基于(2024)川 XXX 民初XXXX号之一民事裁定书对B公司名下XXX个车位的查封。

现原告A公司就案外人D公司所提出的复议申请发表如下意见：

一、B公司与F公司签订的《抵房协议书》、F公司与D公司签订的《车位项目合作协议》及补充协议、B公司与G公司签订的《XX车位包销协议》、G公司与D公司签订的《XXX车位独家代销协议》中关于车位所有权转让的约定，违反法律的强制性规定，应属无效。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定：“建筑区划内，规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”

而在本案中，B公司通过签订抵房协议、包销协议等方式，将其名下的“XX”小区的车位低价转让给F公司、G公司，而后F公司、G公司又以合作为由将该等车位转让给D公司。而B公司并未按照法律规定优先满足“XXX”小区业主的需要。

因此，B公司、F公司、G公司和D公司之间关于车位转让的约定违反了该规定，损害了小区业主的合法权益，应属无效约定。

二、D公司以上述行为垄断小区车位销售，以极低的价格获得车位，然后再高度溢价售卖给业主，其行为不仅违反了法律法规，也严重侵害业主权益。同时，据了解，因D公司取得车位价格极低，其经营成本早已收回，甚至已有盈利，因此，D公司不享有可以要求解除查封的权利。

依据D公司自己提供的资料显示，D公司通过F公司所取得案涉车位的价格为每个车位1****元，通过G公司所取得案涉车位的价格为每个车位不到3****元。而D公司对外出售该等车位的价格高达每个车位7****元。而根据D公司提供的资料，截至目前其已经销售400余个车位，因此，D公司早已经收回成本且实现了盈利。同时，D公司以低于市场价约60%-80%的获取车位，侧面也属于B公司以低价“贱卖”车位，前述行为严重侵害了债权人的合法权益，按照现有法律规定，其行为也是可以被债权人申请予以撤销的，因此，D公司现主张解除查封车位的要求，不应得到法院的支持。

三、D公司并不符合司法解释所规定的能够排除执行的情形。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但在本案中，D公司并不符合该等情形，具体论述如下：

（一）D公司没有与B公司签订合法有效的书面买卖合同，且并非真实交易。

结合D公司的事实理由以及其所提供的证据材料，其要求解除查封的385个车位由两部分组成：一是与F公司签订《车位项目合作协议书》，二是与G公司签订《XX项目车位独家代销协议》。而该两种方式均不是正常的买卖行为，且均没有签订书面的《商品房买卖合同》。

1.从D公司与F公司签订的《车位项目合作协议书》及两份补充协议的内容来看，该协议的目的在于双方合作对外销售车位，而非购买车位。同时，根据C公司、B公司与F公司签订的《抵房协议书》，F公司系委托D公司认购该批次车位案涉，F公司及D公司指定买受人需要签订认购书及商品房买卖合同。但就实际情况而言，针对本次查封的车位，D公司并没有与B公司签订认购书及《商品房买卖合同》，因此，不符合前述司法解释的规定。

2.D公司与G公司签订的《XXX车位独家代销协议》也属于合作对外销售车位，而非向B公司购买车位，且D公司也没有与B公司签订有关本次查封车位的《商品房买卖合同》。

3. 根据《城市房地产管理法》第四十一条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。而在本案中D公司与F公司、G公司所签订的协议中均不满足法律所规定的关于房地产买卖合同的条款，不能视为已经签订法律所要求的书面买卖合同。

4.从车位来源看，D公司从F公司所获取的车位，是B公司以车位抵偿C公司对F公司负有的债务。而根据最高人民法院的判例【（2019）最高法民再175号民事判决书】：“以车位抵债并非买车位，案涉车位亦不能认定为属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产，不应受该司法解释的限制。以车位抵债的真实意思是为了消灭当事人之间的债，并不是买卖案涉车位，双方并未形成买卖合同关系，当事人基于以案涉车位抵债取得的权利，本质上仍属于债权范畴。”因此，F公司与B公司之间并未就案涉车位建立商品房买卖合同关系，D公司与B公司之间更没有商品房买卖合同关系。

（二）D公司所谓的“已实际占有使用车位”也不符合法律的规定。

根据D公司提交的相关材料，D公司并没有对车位实际进行使用和管理，车位的管理主体仍然是B公司的关联物业公司。

（三）D公司并未向B公司支付全部的车位款。

根据D公司提供的材料显示，D公司除代G公司向B公司支付过部分款项外，未再向B公司支付购买车位的款项。因此，也不符合司法解释的规定。

（四）D公司对没有办理过户登记手续具有过错。

按照D公司与各方的协议约定，D公司应当先与B公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。但实际上，D公司一直在对外出售案涉车位，每出售一个车位再要求购买人与B公司签订《商品房买卖合同》并办理过户登记手续（该事实也可以从D公司提供的其送达给XX公司成都分公司的《沟通函》中看出，在该函中，D公司明确“XX项目一期未收车位由开发商抵款施工方现转给我司进行售卖、*期*区地下车位由开发商长租我司，我司因业务开展需要……”）。此外，根据B公司的陈述，B公司曾多次要求D公司尽快办理过户登记手续，但D公司均以各种理由拖延。因此，D公司未能就本案查封车位办理过户登记手续的原因并非其所称的“车辆数量多、办理需要过多时间”，而系其根本不想将车位先登记到自己公司名下而再次出售，以此减少交易成本。在最高人民法院执行局编著的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》中，最高人民法院执行局针对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定的理解认为“有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护”。故案涉车位未能及时办理过户登记手续，系因D公司自身拒绝办理导致，其对此具有过错，不应受到保护。

综上，D公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，其复议请求不应得到支持。

四、D公司购买的该等车位系用于经营，不符合司法解释的立法目的和价值取向，不应优于A公司对B公司享有的债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赋予了一般买受人的物权期待权，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权可以排除执行的效力。该规定的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权。按照一般法理而言，物权期待权仍为债权，与赋予强制执行效力的执行债权相比顺位应当劣后受偿。但是基于特定立法价值考虑，最高人民法院规定具备一定条件的物权请求权可以对抗执行债权，从而阻却执行。因此，第二十八条的规定应限定于居住用房，保障的是买受人的基本居住生活权利，而生产经营或者投资行为，与本条所保护的生存价值相异，在权利位阶上不具有优于金钱类债权人地位。而本案中，D公司系利用车位对外进行出售，系经营行为，其不应适用该条规定。

五、D公司提出复议申请的时间已经超过了法律规定的可以提出复议的期限，应当驳回其复议申请。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定：“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百七十二条的规定：“利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百一十一条规定处理。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百七十一条的规定：“当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。”因此，根据该等规定，D公司提出保全复议的时间应当是收到裁定书之日起5日内。而本案中贵院出具保全裁定的日期为2024年6月19日，D公司提出复议申请的时间已经超过了法律规定的期限，依法不应受理。

综上所述，D公司所提出的保全复议申请不符合相关法律规定，请求贵院依法予以驳回！

四川XX工程集团有限公司

2024年8月X日