立足专业之本，深耕实务之道。恒和信始终重视专业建设，坚持以专业服务客户、以匠心打磨案件。自2020年首届十佳法律文书评选活动启动以来，这一传统已成为展示律师专业成果、促进业务交流的重要平台。2025年，恒和信第六届十佳法律文书评选活动如期举行。

本期推送2025年度十佳法律文书——陈伟翔律师、陈荷芳律师《关于抵押物租赁权经营权风险防控的法律咨询意见书》

某股份有限公司：

感谢贵司信任，向本所咨询法律问题。本所律师现根据贵司提供的相关资料，以及现行法律法规的相关规定，出具本《法律咨询意见书》，以供贵司参考。

一、出具本《法律咨询意见书》的相关依据

1、《抵（质）押人声明》

2、《租赁（经营权）确认书》

3、《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）

4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020）修正》

5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

6、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

7、其他现行有效的法律法规规定

8、贵司提供的其他资料

二、基本情况

根据贵司相关人员陈述，贵司在借款业务中，常接受借款人或债务人第三方提供的不动产、动产作为抵押物，或动产、特定权利作为质押物以担保债权实现。实务中，因担保人擅自出租担保物、转让担保物经营权或设置长期租赁关系，导致担保物在司法执行、拍卖过程中出现价值贬损，或因租赁权、经营权纠纷导致处置程序受阻，直接影响贵司债权的顺利实现。

为防控该风险，贵司制定《抵（质）押人声明》，适用于担保物无租赁、经营权转让的情形，要求抵押人/出质人明确担保物未出租、未转让经营权的现状，承诺后续出租、转让经营权需经贵司同意，并明确相关法律后果；同时制定《租赁（经营权）确认书》，适用于抵押物有租赁或经营权转让的情形，要求抵押人（出租人）与承租人（经营权受让人）共同签署，了解租赁（经营权转让）详情，并明确主债权到期、贵司宣布债权提前到期或担保物被查封时的租赁终止、租金支付及追偿规则等内容。

现贵司向本所咨询前述两份文件的法律效力、实际风控效果，以及相关法律建议。

三、本所的法律分析

（一）两份文件的法律效力

1、《抵（质）押人声明》的法律效力

《抵（质）押人声明》系抵押人/出质人单方作出的真实意思表示，内容包含对担保物现状（未出租、未转让经营权）的确认、对未来处分行为（出租、转让经营权）需经贵司同意的承诺，以及对虚假声明后果（主债权提前到期、承担担保责任及法律后果）的认可。

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，民事法律行为有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律及公序良俗。若抵押人/出质人具备完全民事行为能力，且签署该声明系其真实意思表示（无欺诈、胁迫等情形），则该声明构成合法有效的单方民事法律行为，对抵押人/出质人具有法律约束力。

2、《租赁（经营权）确认书》的法律效力

《租赁（经营权）确认书》系抵押人（出租人）与承租人（经营权受让人）共同签署的书面文件，内容包含对租赁/经营权转让现状的确认、主债权到期或抵押物被查封时承租人（经营权受让人）的义务（停止租赁、后续租金支付贵司）及已付租金的追偿限制（仅能向出租人主张）。

根据《民法典》第一百四十三条规定，若《租赁（经营权）确认书》的签署主体具备完全民事行为能力，且签署该声明内容系其真实意思表示（无欺诈、胁迫等情形），则该声明构成合法有效的民事法律行为，对抵押人（出租人）、承租人（经营权受让人）具有法律约束力。

（二）租赁权、经营权与抵押权的对抗规则分析

1、租赁权与抵押权的对抗规则

先租后抵：根据《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，如租赁关系满足“抵押权设立前已签订合法有效的书面租赁合同”且“承租人已实际转移占有抵押财产”，比如承租人实际入住或缴纳水电费、物业费等能体现实际控制使用的，则租赁权具备对抗后续抵押权的法定优先效力，其存续不受抵押权设立与行使的影响。

先抵后租：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2020〕17号）第十四条规定，“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。

因此，当租赁关系设立于抵押登记后时，若贵司作为抵押权人通过实现抵押权导致房屋所有权发生变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院可以不予支持，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

2、经营权与抵押权的对抗规则

经营权并非严格意义上的法律概念，而是基于商业实践产生的复合型权利集合，通常表现为对特定资产的运营管理、收益获取等权利，其本质是基于当事人之间的合同约定（如承包经营合同、委托管理合同、合作协议等）产生的权利集合，目前暂无统一的法律定义与权利边界。从权利属性来看，部分经营权约定内容可能与租赁权存在相似性，例如包含对物业的占有使用、收益获取等权利，部分则可能侧重业务运营管理，如仅涉及品牌授权、经营决策，不直接占有物业，无法一概而论地归入某一固定权利类型。

因此，由于经营权的内容与性质完全依赖合同约定，其能否对抗已登记的抵押权，目前缺乏明确的法律规定，司法实践中亦无统一裁判标准，最终需结合具体的经营权转让合同条款综合判断，不存在普遍适用的审查规则或裁判结论。

若合同约定经营权包含对抵押财产的长期占有使用，且经营权人已实际控制抵押财产，法院可能会参考租赁权的审查逻辑，考量经营权设立时间、实际占有状态等因素；若合同仅约定经营权人享有经营收益分配权，未涉及抵押财产的占有使用，则其对抗抵押权的可能性相对较低。但无论何种情形，均需结合经营权转让合同中关于权利内容、行使方式、期限、是否涉及财产占有等具体条款，以及抵押权设立时间、登记情况等事实综合分析，整体效力判断具有较强的不确定性。

（三）两份文件的实际风控效果及潜在风险

1、实际风控效果

两份文件的核心目的是通过承诺限制担保物上的权利负担，降低司法处置障碍。具体而言，《抵（质）押人声明》通过单方承诺，确认担保物权设立前无其他权利负担，并约束担保物权设立后，抵押人/出质人擅自出租、转让经营权的可能；《租赁（经营权）确认书》通过抵押人（出租人）、承租人（经营权受让人）书面确认租赁或经营权转让详情，并承诺主债权到期后放弃租赁、经营权及相关费用的支付义务，强化了贵司对抵押物的控制能力，可有效降低处置障碍。

2、其他可能的潜在风险

（1）抵押人恶意违约的风险

若抵押人签署《抵（质）押人声明》时故意隐瞒已存在的租赁关系，根据《民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，该租赁权可能优先于抵押权，导致贵司无法通过声明直接否定租赁效力，虽可通过诉讼方式向抵押人追责，但仍面临担保物处置受阻、债权无法全额受偿的风险。

（2）经营权与抵押权效力的不确定性

如前文所述，经营权作为基于合同约定产生的权利集合，其内容、性质及能否对抗已登记抵押权均缺乏明确法律规定与统一裁判标准，需结合个案事实判断，这种不确定性也导致《抵（质）押人声明》在防范“擅自转让经营权”风险时存在局限性。

即便抵押人违反《抵（质）押人声明》约定，擅自转让担保物经营权，若经营权受让人已依据合同取得合法经营权，贵司可能难以直接依据抵押权径行否定该经营权效力，因经营权是否受在先抵押权约束，需回到前文所述的判断逻辑：若该经营权约定内容与租赁权类似，包含对担保物的长期占有使用且受让人已实际控制担保物，法院可能参考租赁权的审查规则，考量经营权设立时间是否早于抵押权、受让人是否善意且实际占有等因素，若符合类似“先租后抵”的实质条件，该经营权可能对处置构成阻碍；若该经营权仅侧重业务运营管理（如品牌授权、收益分配），不涉及担保物的实际占有使用，与租赁权差异较大，则其对抗抵押权的可能性较低，对担保物处置的阻碍程度相对有限。

但无论何种情形，司法认定的不确定性均可能导致经营权受让人以“合法享有经营权”为由拒绝配合处置（如拒绝清场、主张经营权益）。在此情况下，贵司通常仅能依据《抵（质）押人声明》向抵押人主张违约责任，却无法直接排除经营权对担保物处置的阻碍，最终可能因经营权权属纠纷延长处置周期、增加处置成本，影响债权顺利实现。

（3）租赁收入或经营权转让收入监管的可操作性风险

确认书中对于租金/经营权受让等相关费用应当支付给贵司的约定，需承租人实际配合履行，若承租人拒绝支付，贵司仍需通过诉讼程序主张权利，可能增加维权成本。

（4）承租人（经营权受让人）配合风险与业务开展的冲突

《租赁（经营权）确认书》需承租人（或经营权受让人）共同签署方可完整生效，但承租人无签署法定义务，实践中可能因不愿让渡租赁/经营权益，比如主债权到期后权利终止、租金支付路径变更等拒绝配合，导致确认书难以落地。

从风控逻辑出发，贵司可将“抵押人（或借款人）协调承租人（经营权受让人）签署”作为放借前提，此方式虽能规避风险，但存在现实制约。尤其在第三人提供抵押物的情况下，因第三人非借款资金使用方、与借款利益关联度较低，缺乏协调意愿和动力，往往无法推动签署。即便进行协调，如承租人坚决拒签，抵押人（或借款人）因无法满足该借款要求，或认为协调成本过高、贵司要求过于严苛而主动放弃申请借款，均会直接导致贵司流失客户。在金融市场竞争激烈的背景下，该类严格条件可能对贵司业务规模的拓展形成制约。

四、法律建议

综合上述分析，《抵（质）押人声明》《租赁（经营权）确认书》在内容合法、意思表示真实的前提下，对抵押人及承租人具有法律约束力，能够在一定程度上限制抵押物上的权利负担，降低司法处置障碍，维护贵司债权权益。为进一步完善风控措施，本所建议如下：

（一）文本修改建议

1、《抵（质）押人声明》

（1）建议将《抵（质）押人声明》原条款“在该借款存续期间，本人（单位）如将抵押财产出租及经营权转让第三人，须征得贵司同意。其租售收入及经营权收入可用于归还该借款本息及为办理追偿本借款产生的相关费用”，修改为“在该借款存续期间，本人（单位）如将抵押财产出租或转让经营权给第三人，须征得贵司书面同意，未经贵司书面同意的出租/转让行为无效；且无论该出租、经营权转让行为是否经贵司同意，因该等行为产生的全部租售收入、经营权收入，均应用于归还本借款本息及为实现本借款债权产生的相关费用”。

一是明确“书面同意”要求及“未经同意行为无效”的后果，可避免口头同意引发的履约争议，强化对抵押人出租、转让经营权行为的约束，减少权利变动风险；二是将原条款“可用于”改为“均应用于”，强化收入用于还贷的强制性；三是新增“无论是否经贵司同意”的表述，清晰界定即便存在未经同意的出租/转让行为，相关收入仍需用于还贷，避免抵押人以“未获同意”为由拒绝履行收入交付义务，消除条款歧义。

（2）建议将《抵（质）押人声明》的违约条款触发情形从“如本声明内容不实”修改为“如本声明内容不实或本人（单位）违反声明内容”，既涵盖初始状态隐瞒（如隐性租赁），又覆盖后续违约行为（如擅自出租），使违约追责范围更完整，避免抵押人以“仅违反承诺未虚假声明”为由逃避责任，进一步强化对抵押人的约束。

2、《租赁（经营权）确认书》

（1）建议在《租赁（经营权）确认书》中新增“租金/经营权收益支付周期：□月付□季付□半年付□其他支付周期：*** ”，以明确资金支付关键信息，便于借后监管。

（2）建议将《租赁（经营权）确认书》原条款“如《抵押合同》所担保的主债权贵司宣布提前到期或已经到期的，承租人（经营权受让人）承诺自贵司宣布到期或主债权到期之日起放弃继续租赁（经营）抵押财产；”修改为“如《抵押合同》所担保的主债权贵司宣布提前到期或已经到期的，承租人（经营权受让人）承诺自贵司宣布到期或主债权到期之日起放弃继续租赁（经营）抵押财产；出租人与承租人（经营权受让人）无条件解除之前签署的相关合同”，以明确租赁/经营权关系的彻底终止，避免合同未解除导致的权利义务争议，强化贵司对抵押物的处置权。

（3）考虑在《租赁（经营权）确认书》末尾增加：“本确认书自各方签字（盖章）之日起生效，效力独立于《抵押合同》《租赁合同（经营权转让合同）》，不因前述合同内容变更而失效”，明确该确认书的生效条件及独立性，强化条款稳定性。

（二）借前、借后风险防控建议

1、加强借前调查

首先应全面核查担保物权利状态，优先通过不动产登记系统查询是否存在租赁备案、经营权登记等权利负担，同步开展实地查勘以核实担保物实际使用情况（空置、抵押人自用或第三方占用），若发现第三方占用需当场核实占用性质（租赁、借用或经营）并要求提供相关合同及费用支付凭证，确保权利状态核查无遗漏。

在此基础上，对确认无租赁、无经营权转让的担保物，需进一步强化状态证据固化，要求抵押人出质人提交近6个月以其本人为缴费主体的水电费、物业费缴纳凭证，以排除第三方实际使用痕迹，同时提供抵押物所在地居委会或物业公司出具的《无租赁/无经营权转让证明》，借助第三方佐证权利状态，避免后续争议。

最后，可以考虑在担保物显著位置（如大门、大堂公告栏）张贴“抵押公示”，明确标注抵押权人（贵司）、抵押登记时间及“未经贵司书面同意，不得出租或转让经营权”的警示内容，并留存张贴照片、视频等记录，通过物权公示原则阻断后续第三方以“善意承租人”为由主张权利的空间，进一步夯实权利管控基础。

2、借后建立抵押物动态监控机制

为实现借后对担保物权利状态的动态管控，贵司可从三方面构建持续监督机制：

一方面需开展定期实地复查，每季度前往担保物所在地巡查，重点核实实际使用人是否发生变更、是否存在新的租赁关系或经营权转让情形，并通过拍摄现场照片、视频等方式留存核查记录，确保及时发现权利状态异常。

另一方面需明确抵押人的信息披露义务，要求其定期书面报送担保物使用情况，每半年提交以抵押人本人为缴费主体的水电费、物业费缴纳凭证，若担保物出现租赁或经营权变更，需提前向贵司出具书面通知并附相关变更协议，保障贵司对权利变动的知情权。

同时，可与抵押人、承租人（经营权受让人）协商开立租金或经营收益专用监管账户，约定将租赁租金、经营权相关收益直接支付至该账户，明确贵司对账户内资金享有优先受偿权，通过资金流管控进一步锁定担保物收益，降低因权利变动导致的债权实现风险。

（三）执行过程中涤除租赁权、经营权的建议

1、涤除租赁权的建议

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，该规定为涤除租赁权的核心法律依据。

首先，需向执行法院提交抵押登记证明、租赁合同等材料，明确抵押权与租赁权的设立时间，若能证明租赁关系设立于抵押登记之后，可直接依据上述规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条，主张该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，申请法院依法涤除，无需受租赁关系约束。

其次，如承租人声称租赁关系设立于抵押登记之前，则需参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，重点审查租赁关系的实质有效性。

贵司可要求承租人提交租赁备案登记证明、租赁合同公证文件等客观证据，佐证合同签订时间；同时需核查实际履行证据，包括租金支付凭证（如银行转账记录、税务发票）、水电费及物业费缴纳记录、物业公司出具的租赁登记证明等，若承租人仅提交书面合同，无上述证据佐证签订时间及实际占有使用，可主张租赁真实性存疑。

再次，还需结合交易习惯与关联事实进一步核查，比如租金标准是否显著低于同地段同类型物业市场水平、租期是否存在无合理理由的超长约定，核查承租人与被执行人之间是否存在关联关系（如同一控股股东、实际控制人或办公地址），或在前期评估拍卖中未披露租赁关系，可主张双方恶意串通虚构租赁以阻碍执行，请求法院对承租人阻止移交占有的请求不予支持。

最后，执行过程中需持续与执行法官沟通，及时掌握执行进展，可结合承租人实际占用情况、租赁剩余期限等情况，与其协商合理的退租补偿金额或短期过渡方案，既减少承租人抵触情绪，也避免因长期僵持导致处置周期延长，以尽快推动抵押物的处置进程。

2、涤除经营权的建议

应先全面梳理经营权转让合同条款，明确权利核心内容与行使方式，再结合抵押权效力规则综合判断。若合同仅约定品牌授权、经营管理指导或收益分成，未涉及抵押物的长期占有使用，且经营权人未实际控制抵押物，可向执行法院主张该经营权不涉及抵押物占有权能，不能对抗已登记的抵押权，申请将抵押物上的经营权去除后拍卖。

若合同包含对抵押物的长期占有使用、实际控制等类似租赁权的内容，且经营权人已实际占用抵押物，则需参照租赁权的审查逻辑，重点核查经营权设立时间是否早于抵押权登记时间、经营权人是否在抵押前已实际占有使用抵押物（如是否有装修合同、设备采购发票、员工工资支付记录等经营投入凭证），无充分证据证明实际履行或设立于抵押之后的，可主张该经营权不能对抗抵押权并申请涤除。

考虑到经营权的权利属性缺乏明确法律界定，司法裁判标准不统一，贵司应强化举证与沟通工作，举证时需围绕抵押权与经营权设立时间对比、经营权人实际行权证据、经营权对抵押物处置的影响等方面。

其中，抵押权与经营权设立时间对比可通过抵押登记证明、经营权合同签署记录、款项支付凭证等体现；经营权人实际行权证据包括是否实际占有抵押物、是否有独立经营流水记录；经营权对抵押物处置的影响可从导致抵押物估值贬损、潜在买受人因权利限制放弃购买等方面举证。

最后，执行过程中应与执行法官保持良好沟通，及时掌握执行进展，在法院主持下可与经营权受让人、抵押人协商补偿解除合同、由抵押物买受人续用经营权等方案，平衡各方利益以降低处置阻力。

 【特别提示】

1、律师仅凭贵司提供的现有材料和陈述，结合自身的法律经验和相关法律规定，出具上述意见和建议，仅供贵司决策参考，不代表司法机关的最终裁判意见。

2、所涉事项若进入诉讼或执行程序，法院将根据原、被告双方在庭审中的举证、质证、抗辩及法庭调查等具体情况综合认定事实并适用法律，最终裁判结果可能存在与本意见书分析结论不一致的情形。

3、非经本所或本所律师同意，不得对外披露或作为证据使用。如有疑问，请及时与本所承办律师联系。

顺颂

业祺

四川恒和信律师事务所

二〇二五年十一月

特别声明：本文书进行部分删减，其中涉及的人物、公司、证据均经过处理，观点仅供参考交流。