◎唐超余律师

四川恒和信律师事务所律师

近期，我所唐超余律师受邀参加成都市广播电视台新闻频率（FM99.8）《998法治大讲堂》 普法节目录制，就“家中渗水谁之过”进行了分析。《998法治大讲堂》视频直播在成都市司法局、成都广播网网站同步进行。

案情回顾

杨先生家住6楼，因渗水导致家具、地板被损坏，找楼上7楼、8楼的邻居索赔，楼上邻居却认为自己也是受害者，不应承担责任。找物业公司索赔，物业公司表示非公共区域不属于物业服务范围。

为维护自身合法权益，杨先生无奈之下只好将702房、802房的业主、物业公司、开发商都告上法庭，要求四被告修复他家中因渗水导致损坏的部分，并承担修复施工期间的住宿费3000元。

法院经过两次开庭审理后认为：602房、702房、802房三套房屋之间属相邻关系，各权利人在用水、排水等方面，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。涉案的漏水水管属建筑时统一安装，虽然三份住宅质量保证书分别载明竣工验收时间不一样，但均已过质量保修期，因此各房产权利人应对其自行使用的水管负有维修义务。但因涉案水管属802房业主专有使用，该水管的开裂导致702房、602房都有渗水现象且造成一定的损坏，因此802房业主应对杨先生的房屋损坏承担恢复原状或损害赔偿责任。

对于原告杨先生请求702房主承担责任的诉求，法院认为杨先生无证据证明涉案房屋的损坏是702房主造成的，法院对此诉求不予支持。

此外，因杨先生未提供足够证据证明涉案水管的损坏与物业公司有必然联系，物业服务合同也未约定物业公司有相关检查修复除公共区域以外的设施设备，因此，物业公司不应承担责任。最终，法院判处802房业主刘先生赔偿602房杨先生维修款8000元。

律师分析

【文中人物均系化名】

01 本案中涉及到的是物权保护纠纷案件中的小区邻里之间房屋。邻居家的水管破裂导致房屋渗水，损坏了自家房屋和家具，造成的经济损失，邻居是否应当承担责任呢？

答：《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。

第二百九十五条规定“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”。

第二百九十六条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”。

因此，房屋的所有权人负有妥善管理、维修房屋及房屋内设施设备的义务，如其未能完全履行管理维修的义务给他人造成损失，应具有过错，依法应当承担侵权赔偿责任。

02 小区的开发商是否应当承担责任呢？

答：开发商也就是房屋的建设单位,与小区业主之间形成商品房买卖合同关系，根据法律相关规定以及合同的约定，开发商有义务交付质量合格的商品房及设施设备并承担保修责任。如果开发商交付的房屋及其设施设备在保修期内存在质量问题或损坏，则开发商应承担保修责任及损失赔偿责任。如果保修期已过，则开发商不再承担维修保护的责任。

03 按照现行相关法律法规的规定，商品房以及各项设施设备的保修期是多久呢？

答：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条：“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：……２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；３、正常使用情况下……：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；……”

以上是部门规章对商品房住宅的各项保修期规定的最低期限，具体应当以开发商在销售商品房时出具的《住宅质量保证书》为准。实践中《住宅质量保证书》通常不高于上述最低要求。

04 业主家中漏水，小区物业公司是否承担责任呢？

答：物业公司的责任是根据《前期物业服务合同》或物业公司与业委会、业主大会等签订的其他相关合同约定的，根据约定，如无证据证明业主家中漏水及其损失是物业公司的违约或侵权行为造成，那么要求物业公司承担责任是没有事实和法律依据的。

根据《民法典》规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域的业主共有部分。业主家中属于业主专有部分的地方，不是物业服务合同中约定的物业公司应当服务的范围，因此没有特别约定的情况下，业主家中漏水不能认为是物业公司的责任。

05 业主在买房以前发生的渗水事件给他人造成的损失，是否需要承担侵权责任呢？

答：如果买房以前侵权事件已经发生，且买房以后没有再持续，业主对渗水以及造成的损失是没有过错的，不应当承担责任，应当由渗水事件发生时的业主承担侵权责任。

06 渗水造成的损失赔偿项目有哪些呢？

答：赔偿主要由修复漏水所需要的修复费用，以及因漏水而造成的其它财产损失两方面构成。这里的“其他财产损失”包括因漏水造成的家具家电、装修损坏的直接经济损失，也包括因修复房屋期间无法居住而另行租房过渡的住宿费用等。

07 顶楼业主的屋顶渗水，应该由谁承担责任呢？

答：如果业主存在不当使用设施设备的行为造成楼顶防水面损坏的，应当由该业主承担修复和赔偿的侵权责任。

如没有具体侵权行为的情况下，在约定的质保期内由开发商承担保修和赔偿责任。

如果房屋的防水质保期已过，因楼顶屋面属于该栋建筑物全体业主共有区域，业主可以要求物业公司进行维修。同时，楼顶屋面属于该栋建筑物全体业主共同共有,该楼栋全体业主享有共同管理共同使用的权利，因此，楼顶屋面漏水可以申请使用住宅专项公共维修基金进行维修，由建设房地产主管部门或业主大会审批使用。造成相关业主财产损失的，如无法查明具体责任人和责任比例的，可能由楼顶的相邻业主来共同分担损失。

08 如果以后咱们老百姓家中发生渗水的情况，我们应该怎么做？才能维护好我们的合法权益呢？

答：当我们发现家中漏水时，首先应自行寻找，或联系物业公司及时排查漏水原因，控制漏水源头，避免损失的进一步扩大。

第二，请物业公司协助对现场进行拍照录像取证并对基本情况做好文字记录。 如损失较大，有条件的话，建议通过公证的方式做个证据保全。

第三，核实相关的防水、管道等设施设备是否在保修期内、是否存在侵权行为人、是否属于物业公司管理维护的公共区域范围，以此判断相关的责任方。

第四，初步判断确认责任方以后，共有部分可联系物业公司维修或向业委会、业主大会反映申请专项资金维修；专有部分先自己计算维修费及其他损失，拟定一个修复和赔偿方案，再联系有关责任方协商，紧急情况下可以先自行维修并保留相关费用凭证再协商赔偿事宜。

最后，协商不成的，可以向法院起诉要求相关责任方承担违约或侵权责任。并提前准备好相关证据，例如：自己的房屋产权证明，漏水的照片视频等证据，自己房屋因漏水遭受损失以及损失金额的证据等等。